Ev Satın Almadan Önce Kontrol Edilecekler

İlk evimi almaya karar verdiğim gün, elimde bir hesap makinesi ve bir de emlak sitesinden indirdiğim on iki ilan vardı. Kendimi hazır sanıyordum. Üç ay sonra anladım ki hazırlığın yarısını bile yapmamışım. Peşinatı denk getirmek, tapu harcını unutmak, ekspertiz raporunun beklediğimden düşük çıkması… Hepsi tek tek geldi ve her biri bana bir şey öğretti. Bugün birine tavsiye verecek olsam, "önce ilana bak" demezdim; "önce kendi tablona bak" derdim.

Aşağıda anlattıklarım, ev kredisi ve ev alma süreci boyunca kendi başımdan geçenlerin ve sonradan "ah keşke önce bunu bilseydim" dediğim kalemlerin dökümü. Teknik bir kılavuz değil; masada oturup birbirine akıl veren iki insan sohbeti gibi okumanızı isterim.

Krediye Başvurmadan Önce Kendi Finansal Fotoğrafınızı Çekin

Bankaya gitmeden önce yaptığım en faydalı şey, kendimi banka gibi değerlendirmek oldu. Yani "bana kredi verir miyim?" sorusunu sordum. Cevap ilk denemede "hayır"dı ve bu beni altı ay geciktirdi ama o altı ay evi kaybetmekten değil, yanlış evi almaktan kurtardı.

Gerçek ödeme kapasitenizi bulun, tavan rakamı değil

Banka size ne kadar verebileceğini söyler; ne kadar rahat ödeyebileceğinizi söylemez. Bu ikisi arasındaki fark, sonraki on yılınızın kalitesini belirliyor. Ben aylık taksitin net gelirimin üçte birini geçmemesi kuralını koydum ve buna dokunmadım. Kira ödüyorsanız zaten bir ön test yapıyorsunuz demektir: mevcut kira artı her ay biriktirebildiğiniz miktar, taksiti kaldırabileceğiniz üst sınıra dair oldukça dürüst bir sinyaldir.

Burada aylık bütçe oluşturma alışkanlığı olanların işi ciddi şekilde kolay. Son altı ayın harcama dökümünü çıkarmadan taksit hesabı yapmak, boş bir haritaya yol çizmeye benziyor.

Kredi notunuzu ve mevcut borç yükünüzü temizleyin

Başvurumun ilk reddinin sebebi gelirim değildi, üzerimdeki dağınık borçlardı. İki kredi kartı, bir de ihtiyaç kredisi. Toplam tutar büyük değildi ama bankanın gözünde "borç/gelir oranı" bozuluyordu. Kredi kartını akıllıca kullanmak, asgari ödeme tuzağına düşmemek ve küçük borçları hızla kapatmak, faiz oranı pazarlığında elinizi doğrudan güçlendiriyor. Çünkü aynı ev için iki kişiye teklif edilen faiz aynı olmuyor; risk profiliniz kadar oluyor.

Peşinat, acil durum fonundan ayrı bir kasa olmalı

Yaptığım en büyük hata neredeydi diye sorsanız: peşinat için biriktirdiğim parayla acil durum fonumu aynı hesapta tutmam. Taşınma sonrası kombi arızası çıktığında elimde tampon kalmamıştı ve kredi kartına yüklendim. Bugün ısrarla söylüyorum: en az üç–altı aylık giderinizi karşılayan bir fon, peşinat hesabına dahil edilmez. O para dokunulmazdır.

Peşinatı biriktirdiğiniz dönemde parayı boşta bırakmayın da; vadeli mevduat ya da benzeri düşük riskli araçlar, enflasyon karşısında en azından yerinizde saymanızı sağlar. Hisse gibi dalgalı enstrümanlara altı ay sonra kullanacağınız peşinatı koymak, bana sorarsanız kumar.

Evi Görürken Gözden Kaçan Masraflar ve Teknik Kontroller

İlan fiyatının ev sahibi olma maliyeti olmadığını en sert şekilde tapu dairesinde öğrendim. Bir kenara not aldığım kalemleri paylaşıyorum, çünkü bu liste bende yaklaşık ev fiyatının belirgin bir yüzdesine denk geldi.

Kapanış masrafları listesi

Ekspertiz raporu düşük çıkarsa ne olur

Benim başıma geldi: anlaştığım fiyat, ekspertiz değerinin üzerindeydi. Banka kredi tutarını ekspertiz değerine göre hesapladığı için aradaki farkı nakit tamamlamak zorunda kaldım. Bu yüzden satıcıyla anlaşırken "ekspertiz beklenenin altında çıkarsa fiyatı yeniden görüşme" maddesini konuşmak, sonradan panik yaşamaktan iyidir. Kapora verirken de bu senaryoyu düşünmek gerekiyor.

Tapu ve bina üzerindeki kontroller

• Tapu kaydı: Haciz, ipotek, şerh var mı? Cins tashihi yapılmış mı?
• İskân (yapı kullanma izni): Yoksa kredi kullanımı zorlaşır, aboneliklerde sorun çıkar.
• Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi: Aradaki fark, bankanın kredi verip vermemesini etkileyebilir.
• Aidat borcu ve yönetim kararları: Yaklaşan çatı ya da asansör yenileme kararı varsa fatura size gelir.
• Bina yaşı ve deprem dayanımı: Gerekirse ücretini ödeyip bağımsız bir teknik inceleme yaptırın; hayatımda ödediğim en mantıklı paralardan biriydi.
• Vergi borcu ve emlak vergisi durumu: Tapu öncesi ilişik kesme belgelerini isteyin.

Bir de şu var: konumu, ulaşımı, okul-market mesafesini iki